Frank Müller, Chartered Surveyor – Bachelor Immobilienmanagement,

Inhaber von fmi Frank Müller Immobilien in Wuppertal

März 2018

Jetzt wird es ernst für Mieter, Eigentümer und Städte

Das Bundesverfassungsgericht hat am 16. Januar 2018 die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Es geht darum wie die 13 Milliarden Euro in Deutschland, die von Mietern und Eigentümern gezahlt werden, künftig neu berechnet werden. Billiger wird es mit Sicherheit nicht, da das Geld an die Kommunen geht. In „armen“ Gemeinden könnte sich die Grundsteuer erheblich erhöhen. Die Berechnung der Grundsteuer muss man verstehen, um sich ernsthaft Sorgen zu machen.

Um die Dimension des Problems zu verstehen, muss man zunächst die Grundzüge der Berechnung von Grundsteuern verstehen. Hier hat der Gesetzgeber – wie immer im Steuerrecht – keine einfache Grundlage geliefert.

Vereinfacht berechnet sich die Grundsteuer wie folgt: Das Finanzamt stellt den Einheitswert fest. Die Einheitswerte der bebauten Grundstücke in Westdeutschland berechnen sich nach den Wertverhältnissen aus dem Jahre 1964. Die zu diesem Zeitpunkt geltende Jahresrohmiete für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen ist die erste Basis der Berechnung. Dass die Mieten in den letzten 54 Jahren merklich gestiegen sind bzw. sich diese vervielfacht haben, dürfte kaum überraschen. So wird die Miete aus 1964 bei massiv
gebauten Häusern (z.B. in Wuppertal mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern) mit dem Faktor 9 gehebelt. Bei alten Fachwerkhäusern ist der Hebel z.B. nur 5,0. So liegt z.B. der Einheitswert eines konkreten Mehrfamilienhauses in Barmen (Baujahr 1965) mit 13 Wohnungen und 750 m² Wohnfläche bei

€ 119.000,-.

Dieser Betrag wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Im konkreten
Fall ist diese 3,5‰. € 119.000,- * 3,5‰ = € 416,50 pro Jahr. Den so ermittelten Betrag nennt man Grundsteuermessbetrag.

Jetzt kommen die Gemeinden ins Spiel, die ihrerseits einen weiteren Hebel beschließen können und dies auch tun, wenn Geld in der Stadtkasse fehlt.

Dies ist der kommunal unterschiedliche Grundsteuerhebesatz. Dieser liegt in Wuppertal derzeit bei 620%. Die ermittelten € 416,50 pro Jahr werden als jetzt mit 620% multipliziert: € 416,50 * 620% = € 2.582,30 jährlich. Der Vermieter legt diese Kosten auf seine Mieter über die Nebenkosten um. Jeder Mieter zahlt dann also jährlich € 3,44 Grundsteuer je Quadratmeter bzw. ca. € 224,- jährlich bei einer 65 m² großen Wohnung.

Anhand der nachstehenden Grafik wird nochmals versucht das
Berechnungsmodell zu visualisieren, um es leichter nachvollziehbar
zu machen:

Jetzt nehmen Sie versuchsweise ein Stemm- oder Brecheisen

Zuerst fassen Sie das Stemmeisen ganz unten an und versuchen, einen widerspenstigen Gegenstand aufzuhebeln. Der Erfolg wird entweder schwerfällig oder nicht eintreten. Fassen Sie das Brecheisen ganz oben an, potenziert sich die Hebelwirkung. Wenn Sie jetzt noch mittels eines Rohres, was Sie auf das Brecheisen setzen, den Hebel verlängern, wird der Erfolg durchschlagend. Letztlich passiert genau das mit der Grundsteuer. Die Hebelwirkung potenziert sich nach oben. Wenn der Gesetzgeber nun die Mieten aus dem Jahre 2017 statt der Mieten aus 1964 als Grundlage
nimmt, explodieren die Grundsteuern. Weil sich die Politik in den
letzten 54 Jahren nicht getraut hat eine bessere, nachhaltigere und
sachgerechte Berechnungsgrundlage zu schaffen, hat nun das Bundesverfassungsgericht eingegriffen und die Berechnung für verfassungswidrig erklärt. Jetzt muss der Gesetzgeber handeln. Zuvor
hatte schon u.a. der Bundesfinanzhof die bestehende Praxis für rechtswidrig gehalten, was den Gesetzgeber aber nicht aus der Ruhe gebracht hat.

Keine (gute) Lösung in Sicht – nicht nur die Mieter und Eigentümer sind in Sorge, auch die Städte und Gemeinden

Es ist nicht zu vermuten (bzw. keinesfalls zu hoffen), dass nun einfach die Mieten aus 1964 durch die aktuellen Marktmieten ersetzt werden. Einige Berechnungen deuten dann auf eine Verzehnfachung der Grundsteuer hin.

Das dürfte kaum passieren. Dennoch wird es kein Berechnungsmodell geben, bei dem nichtentweder die Kommunen oder die Steuerzahler das Nachsehen
haben. Wenn sich die Berechnungsbasis ändert, potenziert sich
die Grundsteuer.

Betroffen sein werden insbesondere die Mieter, die in armen Gemeinden mit hohen Hebesätzen wohnen. Diese kommunalen Hebesätze müssen dann zwingend korrigiert werden. Ein Schelm, wer vermutet, dass die Kämmerer armer Gemeinden versuchen werden, die maroden Stadtkassen ordentlich aufzufüllen und es letztlich auf den Bund schieben, der im Bewertungsgesetz die Grundlagen zu liefern hat.

Mögliche Lösungsansätze

Ein möglicher Lösungsansatz zur Ermittlung des Grundstückswertes
könnte in den Bodenrichtwerten liegen, die von den Gutachterausschüssen
jährlich neu festgestellt werden und die sich positiv und negativ entwickeln können. Die Verwendung der Bodenrichtwerte würde zu einer gewissen Steuergerechtigkeit beitragen. Zudem hätte dies den Charme, dass unbebaute
Grundstücke in innerstädtischen Bereichen, die baureif sind, höher
besteuert werden könnten, um der Wohnungsnot in den Ballungsgebieten entgegenzuwirken.

Die Bemessung der Steuergrundlage für die Gebäude (in Abhängigkeit
der Wohnfläche und Qualität) könnte sich aus den Mietspiegeln der jeweiligen Städte ergeben. Qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre überarbeitet werden, so dass diese auch eine marktnahe Bewertung beinhalten. Diese Lösung hätte zudem den Vorteil, dass ohnehin benachteiligte Städte wie Wuppertal nicht mehr ganz so stark ins Hintertreffen geraten. Zum
Vergleich: Wuppertal hat einen Grundsteuerhebesatz von 620%,
Düsseldorf hat einen Hebesatz von 440% also rund 30% weniger.

Text: Frank Müller