Text: Frank Müller, Chartered Surveyor – Bachelor Immobilienmanagement, Inhaber der Firma fmi Frank Müller Immobilien in Wuppertal

Zum 01.06.2015 wurde das „Bestellerprinzip“ eingeführt. Was verbirgt sich genau dahinter?

Die Regelung und Praxis bisher

Stellen Sie sich vor Sie betreten ein Restaurant und freuen sich auf ein gutes Abendessen. Ihr Ihnen unbekannter Tischnachbar bestellt ein aufwändiges Dreigangmenü, für das der Kellner Ihnen später die Rechnung präsentiert. Den Abend hatten Sie sich wahrscheinlich anders vorgestellt.

So war es bislang bei Wohnungsvermietungen auch mit den Maklerverträgen. Der Eigentümer einer Wohnung beauftragte mit der Mietersuche einen Makler. Es wurde also seitens des Maklers eine Dienstleistung für den Vermieter oder Eigentümer erbracht. Gängige Praxis war, dass der Mieter dann die Provisionsrechnung begleichen musste, obwohl dieser letztlich an der Dienstleistung des Maklers (zu der die Angebotspräsentation, die Durchführung von Besichtigungsterminen, mögliche Bonitätsprüfungen des Mieters, Ausfertigung des Mietvertrages, Erstellung eines Übergabeprotokolls) kein Interesse hatte und wenn überhaupt nur im geringen Umfang von der Maklerleistung profitiert hat.

Die äußerst unglüückliche Regelung resultiert letztlich aus dem BGB, das am 01. Januar 1900 eingeführt wurde und bestand 115 Jahre. Mir ist kein anderer Fall bekannt, in dem jemand eine Dienstleistung beauftragen kann, für die ein fremder Dritter die Kosten zu tragen hat.

Die Neuregelung zum 01. Juni 2015

Seit dem 01.06.2015 hat eine Neuregelung in das Wohnvermittlungsgesetz Einzug gehalten. Dort ist geregelt, dass sich der Wohnungsvermittler "vom Wohnungssuchenden für die Vermittlertätigkeit kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen darf, es sei denn, er holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten".

Der trockene Gesetzestext regelt also zunächst, dass der Makler vom Mieter keine Provision verlangen oder annehmen darf.

Ausnahme – wann der Mieter eine Provision zahlen muss

Der Mieter wird nur dann provisionspflichtig, wenn dieser einen Makler explizit (in einem schriftlichen Vertrag!) mit der Suche einer geeigneten Wohnung beauftragt. Damit eine Verpflichtung zur Provisionszahlung entsteht, muss der Makler eine Wohnung akquirieren, für die er bis zum Zeitpunkt des Eingangs des Auftrages vom Mietinteressenten von keinem Eigentümer einen Auftrag hatte. Diese Wohnung darf er dann auch nur dem einen Mietinteressenten anbieten.

Teils unseriöse Praxis

Von Kunden und Kollegen wurde mir berichtet, dass einzelne Makler sich Vermittlungsaufträge von Mietinteressenten unterschreiben lassen und dann versuchen ihren Angebotsbestand an den Mann oder die Frau zu bringen. Wenn Sie mit derartigen Praktiken konfrontiert werden, empfehle ich, das zuständige Ordnungsamt zu informieren. Die Aufsichtsbehörde (Ordnungsamt) muss bei jedem Makler auf der Homepage im Impressum sichtbar sein. Die Makler dürften empfindliche Geldbußen zu erwarten haben.

Die häufigsten Irrtümer

Das Wohnungsvermittlungsgesetz und damit das Bestellerprinzip ist ausschließlich für Mietwohnungsvermittlungen geändert worden. Es gilt nicht für Verkäufe von Häusern, Eigentumswohnungen etc. Ebenso findet es keine Anwendung für die Vermittlung von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Büros, Läden, Praxen, Gewerbeimmobilien...).

Nun seitens der Makler in Mietwohnungsangeboten "für den Mieter provisionsfrei" zu werben, stellt einen Verstoß gegen bestehendes Wettbewerbsrecht dar. Es ist irreführend "Selbstverständlichkeiten" werblich herauszustellen.

Sollte sich der Makler darauf beziehen, den Vermittlungsauftrag des Vermieters schon vor dem Stichtag der Novelle des Wohnungsvermittlungsgesetzes am 01.06.2015 erhalten zu haben und damit der Auffassung sein, der Mieter sei provisionspflichtig, dürfte er damit kläglich scheitern. Der Gesetzgeber hat keine Übergangsfristen und mit Ausnahme dem zuvor ausgeführten einzigen "Ausnahmetatbestand" keine weiteren vorgesehen.