Text: Frank Müller, Chartered Surveyor – Bachelor Immobilienmanagement, Inhaber der Firma fmi Frank Müller Immobilien in Wuppertal

Der geplatzte Traum vom Eigenheim?

Wohnimmobilienkreditlinie nimmt etwas Druck vom Markt – Licht und Schatten bei neuen Baufinanzierungen

 

 

Im März 2016 ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten. Der Gesetzgeber hatte zum Ziel, den Verbraucherschutz bei Immobilienkreditverträgen deutlich zu verbessern. Ob er den Verbrauchern damit letztlich einen Gefallen getan hat, darf teilweise bezweifelt werden.

 

Das Magazin FOCUS titelte gerade "für Tausende Deutsche platzt der Traum vom Eigenheim" – nicht völlig zu unrecht. Eines der Hauptanliegen der Richtlinie ist eine erhebliche Verschärfung der Kreditprüfungen. Kommen die Banken dieser, wie in der Richtlinie gefordert nicht nach, kann der Kunde seinen Kreditvertrag widerrufen und möglicherweise die finanzierende Bank umfänglich schadensersatzpflichtig machen. Das neue Recht wurde von der Europäischen Union eingefordert, da der Verbraucher aus Sicht der EU potentiell uninformiert ( nach meiner Wahrnehmung nahezu dämlich) sein soll.

 

In der Praxis treibt dieses Spiel seltsame Blüten. Das der Verbraucher die Kenntnisnahme des von der Bank beizufügenden "ESIS-Merkblattes" (hat mindestens 4 DIN A 4-Seiten und sechs Seiten Erläuterungen) neuerdings lesen muss, ist vorrangig lästig. Der Durchschnittsverbraucher dürfte, mit der ihm seitens der EU zugetrauten Intelligenz, den Inhalt ohnehin nich verstehen. Viel spannender ist jedoch, dass die Bank nun in die "Fragepflicht" genommen wird, um den Verbraucher vor Fehlentscheidungen zu schützen. Dabei spielen neben den harten Fakten wie Einkommensverhältnisse, Eigenkapital und Vermögensverhältnisse künftig auch "persönliche Faktoren" eine wesentliche Rolle.

 

Hierzu einige Beispiele:

 

Ein junges kinderloses (Ehe-) Paar beabsichtigt, ein Eigenheim zu erwerben und benötigt dazu eine Baufinanzierung. Künftig wird der Baufinanzierungsberater nun auch die Frage nach der Familienplanung stellen müssen. Auch beim Wegfall eines Einkommens während der Dauer der Kinderbetreuung müssen die Kreditraten noch tragbar sein – auch unter Berücksichtigung der Mehrkosten, die für den Nachwuchs entstehen. Ebenso muss der Finanzierungsberater auch Hinweise auf mögliche künftige Immobilienpreisentwicklungen geben.

 

Ein ausländischer Kapitalanleger (Schweizer, Engländer, Russe, Chinese...) mit Einkünften, die er außerhalb des Währungsraumes der EU bezieht, beabsichtigt, eine Immobilie zu erwerben und einen Kaufpreisteil zu finanzieren. Fortan hat der Finanzierungsberater darauf hinzuweisen, dass es möglicherweise Kursentwicklungen geben könnte, die das Darlehen für diesen Darlehensnehmer "verteuern", wenn sich die Währung, in der das Einkommen bezogen wird, negativ zum Kurs des Euros entwickelt.

 

Ein 50 Jahre junges Ehepaar beabsichtigt, noch ein Einfamilienhaus zu erwerben und möchte eine Darlehenslaufzeit von 20 Jahren vereinbaren. Auch bei der Rente mit 67 sind die letzten drei Jahre der Darlehenslaufzeit wegen der verminderten Bezüge möglicherweise nicht regelgerecht darstellbar. Im Ergebnis ist eine Kreditvergabe dann nicht möglich. Die Möglichkeit des dann noch zu höchstenstens 10% belasteten Haus verkaufen zu können oder zu wollen, hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen. Das sehen die Banken jedoch auch völlig unterschiedlich.

 

Es gib Banken, die schon jetzt Umsatzrückgänge von 25% im Baufinanzierungsneugeschäft beklagen. Die Credit- und Volksbank Wuppertal und die Sparkasse Wuppertal berichten, keine Umsatzeinbrüche festzustellen. "Man habe schon zuvor die Kreditanträge weitreichend, solide und kundenorientiert geprüft, daher ändere sich – abgesehen von umfangreichen Dokumentationspflichten – nicht viel", ist zu hören. Auch unsere Erfahrung ist, dass dort das Geschäft weitgehend seinen normalen Gang geht.

 

Wo Schatten ist, sollte auch Licht zu finden sein. Es gibt auch einige positive Auswirkungen der Richtlinie:

 

Die Nachfrage nach Immobilien könnte ein wenig zurückgehen, weil weniger Menschen Zugang zu Immobilienfinanzierungen bekommen. Das könnte den Preisauftrieb (insbesondere in Städten mit erheblichen Preiszuwächsen) etwas bremsen.

 

Die Banken werden höhere Tilgungen verlangen, um das Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindungsfristen möglichst klein zu halten. Da Darlehensprolongationen in z.B. 10 Jahren nach heutigem Ermessen im Verhältnis nur deutlich teurer werden können, wird der Markt dann nicht mit Zwangsversteigerungsobjekten geflutet.

 

Einige Menschen werden wahrscheinlich schon in größerem Umfang hinsichtlich der Tragweite ihrer Entscheidung sensibilisiert. Den ganz Leicht- und Gutgläubigen ist jedoch ohnehin nicht zu helfen, weil sie eh alles unterschreiben.

 

Anstrengungen der Politik, die Vorfälligkeitsentschädigungen bei frühzeitigen Kreditrückführungen zu begrenzen, sind bislang gescheitert, sonst wäre hier in der neuen Richtlinie etwas davon zu lesen. Die Vorschläge reichen von einer Deckelung in Höhe von 1% der ursprünglichen Darlehenssumme bis zu 10%. Würde die Politik sich hier durchsetzen, wäre unser schönes "Festzinsmodell" in Deutschland weitgehend am Ende oder die Kosten würden an alle Darlehensnehmer weitergereicht, was die Gesamtheit der Festzinsdarlehen verteuert hätte. So zahlt weiter jeder das Süppchen selbst, dass er sich eingebrockt hat.

 

Ich wünbschte, der Gesetzgeber hätte damals so gut auf uns aufgepasst, als wir in die gesetzliche Rentenversicherung eingezahlt haben und Kapitallebensversicherungen abgeschlossen haben. Mir hat von möglichen "Negativzinsen" keiner etwas gesagt. Ebenso wurde mir bei der gesetzlichen Rente nicht klar gesagt, wieviel ich einzahle, was ich daraus mal erhalten werde und schon gar nich wann.

 

 

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