Frank Müller, Chartered Surveyor – Bachelor Immobilienmanagement,

Inhaber von fmi Frank Müller Immobilien in Wuppertal

Oktober 2017

Der Gutachterausschuss in Wuppertal hat gerade seinen Halbjahresbericht 2017 zum Wuppertaler Immobilienmarkt veröffentlicht (auch auf Seite 14 in der CASA NOVA Herbstausgabe). Viele fragen sich, ob es eine Immobilienblase geben könnte und wann die Rallye ein Ende hat.

Preisentwicklung seit 2010 in Wuppertal moderat

In den Jahren 2010 bis 2016 haben sich die Immobilienpreise z.B. in Düsseldorf rasant entwickelt. Neubauwohnungen sind dort etwa 73% teurer geworden, gebrauchte Eigentumswohnungen um etwa 50% und Wohnbaugrundstücke sogar um 80%.

Die Preisentwicklung in Wuppertal war sehr moderat. Reihenhäuser sind seit
2010 etwa 15% teurer geworden, Doppelhaushälften ca. 11% und
Eigentumswohnungen um bis zu 20% je nach Baualter. Neubauwohnungen
sind jedoch in Wuppertal heute auch fast 41% teuer als im Jahre 2010,

was insbesondere an geänderten Bauvorschriften liegt, die deutliche Kostensteigerungen auslösen.

Preisniveau in Wuppertal teilweise niedriger
als in den 90er Jahren

Richtet man den Blick in Wuppertal noch ein wenig weiter nach hinten, sind z.B. gebrauchte Eigentumswohnungen heute immer noch 12% preiswerter als im Jahre 1995, als der preisliche Höchststand in diesem Segment verzeichnet wurde. Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau sind auch heute in Wuppertal noch etwa 6% preiswerter als im Jahre 2000 (Preisindex im Jahre
2000: 196 – Jahr 2016: 184).

Was auf eine Preisblase hindeutet

Für die Beurteilung, ob eine Immobilienblase entsteht oder entstanden
ist und eine solche möglicherweise platzt, gibt es verschiedene
Indikatoren. Hinweise auf Immobilienblasen sind:

1. Mieten, die sich von den Kaufpreisen deutlich abkoppeln. Wenn die Kaufpreise sehr signifikant stärker steigen als die Mieten, ist die Entwicklung ungesund. Dies können wir in Wuppertal nicht feststellen.

2. Ein weiteres Merkmal ist der Hauspreis-/Einkommen-Indikator.
Wenn sich die Einkommen in einem ungesunden Verhältnis zu den Immobilienpreisen entwickeln, ist dies ebenfalls ein Alarmzeichen.
In München muss man 21 Jahresgehälter für eine Eigentumswohnung
auf den Tisch legen, in Wuppertal nur etwa 7 Jahresgehälter.

3. Die Kaufpreise ziehen zuerst in den Top-Standorten erheblich
an, anschließend zieht das Umland nach. Erhebliche Preissprünge
erkennen wir in Düsseldorf, Köln etc. Ein „nachziehen“ im Umland ist noch nicht erkennbar, sondern dort lediglich moderate Entwicklungen.

4. Leichtsinnige Kreditvergaben der Baufinanzierungsinstitute
unterstützen Blasenbildungen. Da die Banken in Deutschland die
Eigenkapitalanforderungen und die geforderten Tilgungsraten an die Darlehensnehmer erhöht haben, wird eine Blasenbildung von den Kreditinstituten derzeit nicht verursacht oder beschleunigt. Auch niedrige Zinsen sind geeignet Immobilienblasen zu unterstützen. Mit den zuletzt genannten Instrumenten (erhöhte Eigenkapitalanforderungen und Tilgungserhöhungen) steuern die Banken jedoch dagegen.

Es gibt weitere (schwächere) Indizien, die Immobilienblasen erkennbar
machen. Von einer solchen kann im Bergischen Land jedoch keine Rede sein. Das heißt jedoch nicht, dass die positive Preisentwicklung der letzten Jahre eine Einbahnstraße ist. Immobilienpreise sind volatil und nicht statisch. Garantien, dass die Preise so hoch bleiben wie sie sind oder weiter steigen,

gibt es nicht, auch wenn dies zunächst wahrscheinlich ist. Mit einem
dramatischen Preisverfall ist hier jedoch keineswegs zu rechnen.

Text: Frank Müller