Frank Müller,

Immobilienmakler und Sachverständiger

Text | Frank Müller  

März 2023

Wer fristgerecht seine Grundsteuererklärung abgegeben hat, darf in Kürze mit dem Grundsteuerwertbescheid rechnen oder hat diesen kürzlich erhalten. Innerhalb eines Monats besteht die Möglichkeit, gegen diesen Bescheid einen Einspruch einzulegen.

Ist es nun sinnvoll, einen Einspruch zu formulieren oder nicht? Wir sind der Meinung, dass dies grundsätzlich sinnvoll ist. Die Grundsteuer ist eine „Substanzsteuer“, die regelmäßig – bei Immobilien pro Quartal – erhoben wird. 50,- Euro mehr oder weniger im Quartal ist nicht viel, 200,- Euro hingegen jährlich schon und gemessen an der Haltedauer von einem oder mehreren Jahrzehnten läppern sich ordentliche Beträge zusammen. Insoweit lohnt es sich, hinzuschauen und einen Einspruch einzulegen, wenn es
einen Einspruchsgrund gibt.

Wahrscheinlich ist interessant, welche Einspruchsgründe es geben könnte. Neben konkreter und offensichtlicher Fehlbeurteilungen im Einzelfall bestehen allgemeine Zweifel an der Verfassungskonformität der im Bewertungsgesetz festgeschriebenen Bewertungsregeln. Hier wird vermutlich das Bundes-verfassungsgericht in ferner Zukunft urteilen und man wird sehen, ob sich

die Festsetzungen des Gesetzgebers als verfassungskonform erweisen.

Der Grundsteuerwert wird in einem „typisierten Verfahren“ ermittelt. Anders ist das aus Sicht der Finanzämter auch kaum möglich und grundsätzlich nicht zu kritisieren. Eindeutig zweifelhaft ist jedoch, dass der festgestellte Wert nicht durch ein Sachverständigengutachten angefochten werden kann.

Im Erbschaftsteuerrecht ist das grundsätzlich möglich. Die Typisierung im
Bewertungsverfahren der Finanzverwaltung ist so ausgeprägt, dass die vom Bundesverfassungsgericht an den Gesetzgeber gestellte Forderung an eine „realitätsnahe Bewertung“ bei „Vermeidung von Ungleichbehandlungen“ faktisch nicht funktionieren kann.

Zwei Häuser in einer Bodenrichtwertzone gleicher Größe und gleichen
Baujahres können gravierende Wertunterschiede aufweisen, wie uns allen bewusst ist. Zum Beispiel ist eine „Kernsanierung“ werterhöhend. Der Begriff Kernsanierung ist jedoch nicht ausreichend definiert, wird jedoch in der Grundsteuererklärung abgefragt. Innerhalb einer Bodenrichtwertzone kann der Bodenwert um bis zu 30 Prozent abweichen. Teils sind in einer Boden-richtwertzone mehrere Bodenrichtwerte hinterlegt, von denen sich die
Finanzverwaltung „einen aussucht“. In Deutschland gibt es hunderttausende
Bodenrichtwerte. Ob diese alle richtig bzw. umfänglich fehlerfrei ermittelt wurden, darf bezweifelt werden.

Für einen Einspruch gibt es also gute Gründe. Sollte das Finanzamt Sie bitten, den Einspruch zurückzunehmen, bitten Sie die Finanzverwaltung, über den Einspruch vorerst noch nicht zu entscheiden und die anstehenden Muster-prozesse abzuwarten, die zahlreiche Verbände führen werden. Qualitativ guten Rat erhalten Sie von Ihrem Steuerberater, den Sie im Einspruchsverfahren hinzuziehen sollten.

Frank Müller – Immobilienmakler und Sachverständiger
Kontakt: 0202 60 00 55 – mueller@immobilien-wuppertal.de