Frank Müller (rechts), Inhaber von fmi Frank Müller Immobilien in Wuppertal

und sein Team

März 2020

Immobilienblase in Wuppertal?

Zunehmend wird spekuliert, ob sich eine Immobilienblase im Bergischen Land bildet. Die Preise ziehen seit dem Jahre 2013 mit Steigerungsraten von etwa 5% jährlich an. Gibt es eine Blase? Und wann platzt diese?

Was ist eigentlich eine „Blase“?


Als Blase bezeichnet man eine kurz- bis mittelfristige und nicht sachgerechte steigende Preisentwicklung mit der Folge, dass die Preise meist unerwartet sehr erheblich nach unten korrigiert werden. Der betroffene Markt koppelt sich zuvor von anderen Entwicklungen der Realwirtschaft, den Einkommen, den Zinsen etc. ab, was dann zu einem nicht bestimmbaren Zeitpunkt zu einer
erheblichen Preiskorrektur führt. Ein Indikator für Blasenbildung in Immobilienmärkten ist, wenn sich die Kaufpreise signifikant von den Mietpreisen abkoppeln.


Wie steht es um das Bergische Land?


Am Beispiel von Eigentumswohnungen lässt sich die Entwicklung der letzten Jahre gut erklären. In Wuppertal gibt es einen Preisindex für gebrauchte Eigentumswohnungen, der im Jahre 1980 mit einer Basis von 100 Punkten eröffnete. Im Jahre 1995 stand der Index bei 129 Punkten. In 15 Jahren wurden die Wohnungen also rund 30% teurer. Ab dann kam es zu einem kontinuierlichen Rückgang des Indexes (mit Phasen zeitweiliger Stagnation) bis zum Jahre 2012. Im Jahr 2012 (Indexstand wieder 100) wurden die
Wohnungen zu gleichen Preisen gehandelt wie 1985. Ab 2013 kletterte der Index bis zum Jahr 2019 auf 137. Die Preisentwicklung ist also recht

dynamisch geworden.


Tatsächlich sind die gebrauchten Wohnungen heute jedoch nur etwa 6% teurer als im Jahre 1995. Andere Immobilienarten, wie z.B. Einfamilienhäuser, haben sich ähnlich entwickelt. Dass es nun schon zu einer Blasenbildung gekommen ist, scheint also recht unwahrscheinlich. Natürlich sind Preiskorrekturen nach unten möglich und nicht völlig unwahrscheinlich. Für eine besorgniserregende
Preisimplosion spricht jedoch rein gar nichts.


Was könnte Preisrückgänge begründen?


Die eindimensionale Aussage, die Immobilienpreise würden wegen der niedrigen Zinsen so gravierend steigen, ist etwas kurzsichtig. In einer Analyse haben wir Zusammenhänge zwischen Immobilienpreisentwicklungen
und z.B. Zinsentwicklungen, Inflationsauswirkungen etc. getestet. Vom Jahr 2000 bis zum Jahre 2010 sanken die Immobilienpreise und die Baufinan-zierungszinsen etwa in gleichem Maße. Daher ist der Zusammenhang zwischen Zins- und Immobilienpreisentwicklung nicht zwingend herzustellen, zumindest jedoch nicht alleinentscheidend. Mit nennenswert steigenden Zinsen dürfte auch in den nächsten Jahren nicht zu rechnen sein.


Wir konnten jedoch feststellen, dass es immer einen unmittelbaren
Zusammenhang zwischen der Konjunktur und den Immobilienpreisen gibt.
Nur wenn die Menschen an die Nachhaltigkeit ihres Arbeitsplatzes glauben oder zuversichtlich sind, nicht in wirtschaftliche Gefahr zu geraten, treffen sie eine Investitionsentscheidung für Immobilien. In unsicheren Zeiten verpflichten sie sich nicht zu jahrzehntelangen Immobilienkrediten. Da sichtbare Wolken am Bergischen Konjunkturhimmel aufziehen, schließe ich Preiskorrekturen nach unten in den nächsten Jahren nicht aus.

Eine Implosion jedoch sehr wohl.


 Text: Frank Müller

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