Frank Müller, Chartered Surveyor – Bachelor Immobilienmanagement,

Inhaber von fmi Frank Müller Immobilien in Wuppertal

Text | Frank Müller

März 2022

Grundsteuerreform in NRW –              es kommt viel Arbeit auf die Eigentümer zu  (Stand 25.02.2022)

1.  Steuerkärung – Feststellungserklärung:


Alle Grundstückseigentümer müssen zwischen dem 01.07.2022
und dem 31.10.2022 eine Steuererkärung zur Feststellung der
Grundsteuerwerte abgeben. Die alten „Einheitswerte“ werden so
abgelöst und die Grundsteuer an die aktuellen Werteverhältnisse
angepasst. In NRW stammen die Werte noch aus dem Jahre 1964.
Die Erklärung muss über „meinElster“ in elektronischer Form abgegeben
werden.


2.  Wer ist befugt, Hilfe in dieser Steuersachen zu leisten?


Grundsätzlich nur Steuerberater, hier jedoch ist den Grundstücks-
und Hausverwaltern
erlaubt mitzuwirken – § 4 Nr. 4
Steuerberatungsgesetz. Nicht befugt sind hingegen Lohnsteuerhilfevereine.


3.  Werde ich von meiner Finanzverwaltung über die
Notwendigkeit der Abgabe einer Erkärung informiert?


Die Finanzverwaltung kann durch öffentliche Bekanntmachung
zur Abgabe der Erklärung auffordern und muss dann die
Grundstückseigentümer nicht gesondert informieren. Insoweit
empfiehlt es, sich den Abgabezeitraum im Blick zu halten.
Geplant ist seitens der Finanzverwaltung NRW, im Mai 2022 Informationsschreiben an Eigentümer von Wohngrundstücken
(Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilien-

häusern) sowie Land- und Forstwirtschaftlichen Grundstücken
zu übersenden. Nicht gesondert informiert werden voraussichtlich
Eigentümer von Gewerbegrundstücken, Industriegrundstücken,
gemischt genutzten Grundstücken (z. B. Wohn- und
Geschäftshäuser), Büroobjekten etc.


4. Welche Angaben zum Grundbesitz werden benötigt?


Auch hier besteht zum jetzigen Zeitpunkt keine umfassende Klarheit.
Folgende Angaben werden voraussichtlich herangezogen:


1. Gemarkung, Flur- und Flurstück
2. Lage des Grundstücks (Anschrift)
3. Grundstücksgröße (außer bei Wohnungs- und Teileigentum)
4. Bei Wohnungs- und Teileigentum Miteigentumsanteil
5. Flächenangabe zur Wohn-, Gewerbe, - Bürofläche bzw. Grundfläche
6. Angaben zum Bodenrichtwert
7. Nutzungsart des Grundstücks (Gewerbegrundstück, Wohnbaugrundstück, Landwirtschaftsfläche...)
8. Grundstückszustand – bebaut, unbebaut
9. Angabe zum etwa vorhandenen Denkmalschutz

10. Angabe zu den Eigentumsverhältnissen
11. Angaben zu etwa vorhandenen Abbruchverfügungen


Es ist geplant, dass die Eigentümer (von Wohngrundstücken) im Anschreiben über die Höhe des für den Grundbesitz geltenden Bodenrichtwert informiert werden (siehe hierzu auch Nr. 5).


5. Welche Steuerdaten werden zur Erklärung benötigt?


Es wird die vorhandene Einheitswertnummer benötigt. Diese ist
auf dem aktuellen Grundabgabenbescheid und auf dem (möglicherweise
schon vor längerer Zeit erteilten) Einheitswertbescheid zu finden. Aus der Einheitswertnummer wird dann das „Aktenzeichen“ des neuen Vorgangs. Zudem wird die Steuer- Identifikationsnummer und von Einkommensteuerpflichtigen die Einkommensteuernummer benötigt.


6.  Zu erwartende Problemstellungen:


Die Bereitstellung der verlangten Daten wird Steuerpflichtige, Steuerberater und Immobilienverwalter vor Schwierigkeiten stellen. Hierzu einige Beispiele: Angaben zu Flächen (Wohnflächen, Gewerbeflächen, Grundflächen…)

sind nur schwer zutreffend anzugeben. Dies liegt unter anderem daran, dass sich die Grundlagen zu Flächenberechnungen schon mehrfach geändert haben.
Bei Wohnflächen zum Beispiel ist heute die Wohnflächenverordnung die            gängige Grundlage zur Flächenermittlung. Diese existiert erst seit dem Jahre 2004. Zuvor wurden Fächenermittlungen zum Beispiel auf Basis der DIN 277, der 2. Berechnungsverordnung etc. vorgenommen. Die Ermittlungsgrundlagen (was ist Wohnraum und was nicht) sind sehr unterschiedlich. Insoweit dürfte es nicht ohne weiteres möglich sein, zutreffende Flächenangaben festzustellen
bzw. werden vereinzelt Flächenaufmaße erforderlich werden.


Bodenrichtwerte sind zonal gebildet und lassen sich in NRW zentral
über www.boris.nrw.de abrufen. Vereinzelt gibt es Richtwertzonen mit mehreren unterschiedlichen Richtwerten. In diesen Einzelfällen ist der für die Nutzungsart zutreffende Richtwert in der „ örtlichen Fachinformation“ hinterlegt und entsprechend zu verwenden. Bodenrichtwerte können innerhalb einer Zone um bis zu 30 % Wertabweichungen aufweisen. Einzelfallprüfungen sind nicht vorgesehen. Der für die betreffende Zone festgesetzte Bodenrichtwert ist ein „gesetzter Wert“, der verwendet werden muss. Eine Einzelfallprüfung erfolgt nicht. Etwa vorhandene Wertabweichungen zwischen dem konkreten Bewertungsgegenstand und dem Bodenrichtwert müssen in dem „Massenbewertungsverfahren“ unberück-sichtigt bleiben. Diesbezügliche Einspruchsverfahren – auch durch Gutachtenbeleg – scheinen nicht möglich zu sein. Weitere Angaben, wie zum Beispiel die Grundstücksgröße, lassen sich verlässlich dem Grundbuch entnehmen; der Miteigentumsanteil ebenfalls dem Grundbuch und der Teilungserklärung der Gemeinschaft. Ein praktisches Problem wird sein, dass vielen Grundstückseigentümern die erforderlichen Angaben nicht zur
Hand sind und ggf. zuvor angefordert werden müssen (Grundbuchamt,
Hausverwaltung, Bauamt…). Neben dem erheblichen Arbeitsaufwand (bzw.    möglichen Kostenaufwand) bedeutet dies auch einen zeitlichen Aufwand, der einen Bearbeitungszeitraum über den Fristablauf hinaus erwarten lässt, wenn der Bearbeitungsbeginn nicht sehr früh erfolgt.


Fehlerhafte Einheitswertbescheide in der Vergangenheit


In unserer Berufspraxis begegnen wir häufig fehlerhaften Einheits-wertbescheiden, die sich teilweise darin begründen, dass Steuerpflichtige
eine fehlerhafte Datenbasis an die Finanzverwaltung mitgeteilt haben. In Einzelfällen sind auch die Berechnungen fehlerhaft. Es scheint nicht hilfreich, sich auf die Datenbasis (die im ungünstigsten Falle in NRW aus dem Jahre 1964 datiert) zu verlassen und diese ungeprüft weiter zu verwenden – insbesondere bei Flächenangaben.


Allgemeine Erläuterung zur Grundsteuer


Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in einem mehrstufigen Verfahren.  Zunächst erfolgt die Berechnung des „Grundsteuerwertes“ – der bis zum 31.12.2024 noch als „Einheitswert“ geführt wird. Die Ausführungen bis hierhin betreffen nur die Berechnung dieses Grundsteuerwertes. Ist der Grundsteuerwert festgestellt, wird dieser mit der Steuermesszahl (einem Multiplikator) multipliziert, aus dem dann der Grundsteuermessbetrag ermittelt wird. Dieser Multiplikator in NRW beträgt 0,31‰ für Eigentums-wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser.
Für alle anderen Nutzungsarten 0,34‰ (Ausnahme Land- und Forst-wirtschaftsflächen). Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert:


Beispiel: Grundsteuerwert € 50.000,- *0,31‰ (Steuermesszahl) = € 15,50 (Steuermessbetrag). Dieser wird jetzt mit dem Grundsteuerhebesatz
der Gemeinde multipliziert; z. B. 620% in Wuppertal:
€ 15,50,- *620% = € 96,10 (Grundsteuer pro Jahr). Den Hebesatz legt jede Gemeinde individuell fest.


Nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung sind die Grundsteuern
„umlagefähige Betriebskosten“ (wenn dies Mietvertraglich vereinbart ist.). Insoweit sind Mieter und Eigentümer hinsichtlich der späteren Festsetzungen gleichermaßen betroffen. An der Feststellungserklärung müssen Mieter nicht mitwirken.

 

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