Frank Müller,

Immobilienmakler und Sachverständiger

Text | Frank Müller  

November 2023

Seit März 2022 kennen die Immobilienpreise nur noch eine Richtung – abwärts. Erste Pressestimmen berichten wieder von steigenden Immobilienpreisen. Ist das glaubwürdig?

Die Glaubwürdigkeit einer so lautenden Presseberichterstattung ist schon anzuzweifeln, wenn diese „von dem Immobilienmarkt“ spricht. Die Immo-bilienmärkte funktionieren in den unterschiedlichen Regionen in unserem Land nicht einheitlich. Schon aus dem Grunde gibt es „den Immobilienmarkt“ nicht. Zudem beinhaltet „der Immobilienmarkt“ Segmente, die sich völlig unterschiedlich entwickeln und preislich darstellen. Dazu gehören die Märkte der Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Bau- grundstücke, Gewerbeimmobilien etc. In diesen Segmenten ist die Preisent-wicklung ebenfalls uneinheitlich. Einheitlich ist jedoch in unserer Region,

dass in den ersten drei Quartalen des Jahres 2023 etwa 40 Prozent weniger Geld in den Immobilienmärkten umgesetzt wurde, als im gleichen Zeitraum des Vorjahres – und das war schon nicht gut.

Die größten Verlierer in diesem Jahr sind die Mehrfamilienhäuser und sonstigen Anlageimmobilien. Dort ist die Nachfrage am stärksten eingebrochen und die Preisreduzierungen am größten. Die Erklärung ist naheliegend. Für diejenigen, die Geld haben, gibt es wieder Zinsen bei den Banken und damit ist die Immobilienanlage nicht mehr alternativlos. Für die die Interessenten, die Geld für eine Baufinanzierung benötigen, ist es teuer geworden. Der grausame
erste Gesetzentwurf aus dem Ministerium von Herrn Habeck, hat diesen Teilmarkt zunächst völlig paralysiert. Seitdem nun die endgültige Fassung deutlich entschärft wurde, zieht die Nachfrage wieder etwas an, ist aber noch immer verhalten. Die nFaktoren für reine Mehrfamilienhäuser sind in Wupper-tal (in der Baujahresgruppe 1949 bis 1978) von etwa 18 auf inzwischen etwa 14 gefallen. Der preisliche Einbruch in diesem Segment liegt bei etwa 20 bis 30 Prozent. Die erste gute Nachricht ist, dass im 3. Quartal 2023 wieder etwas mehr Mehrfamilienhäuser verkauft wurden als in den beiden Vorquartalen.

Die Immobilien zur Selbstnutzung (Einfamilienhäuser und Eigentums-wohnungen) haben auch Federn gelassen, sind aber weniger stark gerupft.

Die Preise haben hier etwa 10 bis 15 Prozent nachgegeben. Diese sind jedoch noch immer auf einem recht hohen Niveau, weil allein im Jahr 2021 die Immobilienpreissteigerung bei etwa 10 bis 15 Prozent lagen. Insoweit dürfen die verkaufswilligen Eigentümer auch jetzt noch recht zufrieden sein.

Zum echten Ladenhüter entwickeln sich derzeit die Neubauobjekte und die Baugrundstücke. Die geringe Anzahl der verkauften Einheiten und Grund-stücke ist besorgniserregend. Die Baukosten sind in ungekannte Höhen gestiegen. Die Kosten für die Baukredite bewegen sich auf etwa dem Niveau  des Jahres 2011 und kannten bis zum letzten Jahr nur die Abwärtsrichtung.
Eine Vervierfachung der Kosten für Zinsen, in einem Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr, ist ein historisches Ereignis. Man kann nur hoffen, dass die Politik Angebote schafft, um den wohnungsbaupolitischen Zielen auch nur ansatzweise näherzukommen. Der Markt wird das nicht richten können.

Unterstützt werden die Immobilienpreise der Bestandsgebäude derzeit durch das Versagen des Neubaumarktes und den steigenden Wohnraumbedarf.

Das knappe Gut bleibt wertvoll. Es kann sein, dass einige Marktsegmente noch weitere Preisverluste von wenigen Prozent erleiden.

Das Schlimmste haben wir jedoch hinter uns.

Frank Müller – Immobilienmakler und Sachverständiger
Kontakt: 0202 60 00 55 – mueller@immobilien-wuppertal.de