November 2022
Turbulente Zeiten – turbulenter Immobilienmarkt
Bis Anfang 2022 war das Marktgeschehen gekennzeichnet durch Käufer,
die bereit waren, immer mehr für das eigene Heim zu investieren – die Schmerzgrenze schien zu steigen. Ein viel zu geringes Angebot, niedrige Finanzierungszinsen und eine durch die Pandemie veränderte Sicht auf die Wohnbedürfnisse waren die zentralen Gründe, die zu dieser Immobilienmarkt- lage geführt haben. Mit dem Ukrainekrieg und der erheblichen inflationären Entwicklung haben sich die Marktbedingungen in den vergangenen Monaten geändert. Diese Entwicklung spiegelt sich allerdings noch nicht in den Immobilienmarktzahlen der ersten Jahreshälfte 2022 wider. Preisbildung, Finanzierung und Beurkundung fanden vielfach unter den alten Vorzeichen statt. Bis ein Kaufvertrag vom Notar beim Gutachterausschuss eintrifft, vergeht eine gewisse Zeit. Verässliche Aussagen können daher erst mit dem Grund-stücksmarktbericht für das Gesamtjahr 2022 gemacht werden. Aus den Kaufverträgen, die vom 01.01.2022 bis zum 30.06.22 beurkundet wurden, lassen sich folgende Daten ableiten:
Geldumsatz
Mit einem Umsatz von 615 Mio. Euro wurde der höchste Umsatz seit
10 Jahren erreicht. Er liegt mit fast 20 % deutlich über dem Umsatz des
1. Halbjahres 2021 und um rund 65 % über dem Durchschnitt der 1. Halb-
jahre der vergangenen 10 Jahre. Im Vergleich zum 2. Halbjahr 2021 ist der Umsatz um rund 2,5 % gesunken. Die Zahl der verkauften Immobilien ist im
1. Halbjahr 2022 im Vergleich zum 1. Halbjahr 2021 in vielen Marktsegmenten zurückgegangen. Betrachtet man die letzten 10 Jahre, liegt diese Zahl aber im Bereich des Durchschnittswertes. Insofern
ist das 1. Halbjahr 2021 ein außer- ordentliches Immobilienhalbjahr gewesen.
Einfamilienhäuser
Insgesamt stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Doppelhaushälften
zwischen 5 – 10 % seit Jahresbeginn. Damit setzte sich die Preisentwicklung
aus dem Vorjahr weiter fort. 70% der Kaufpreise für Doppelhaushälften liegen zwischen 500.000 Euro und 700.000 Euro, rund 75 % der Kaufpreise für Reihenhäuser liegen zwischen 300.000 und 500.000 Euro.
Mehrfamilienhäuser
Bei Mehrfamilienhäusern als dem typischen Anlageobjekt wurden bei gleicher Anzahl von Kaufvertr gen 35 % mehr Geld, (rund 193 Mio. Euro) umgesetzt. Daher wurden steigende Ertragsfaktoren ermittelt.
Sie lagen jetzt durchweg zwischen dem 13- bis 22-fachen des Jahresrohertrages. Der Ertragsfaktor
ist das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und den Gesamtmieteinnahmen
pro Jahr.
Eigentumswohnungen
Hier sind in Bezug auf das 1. Halbjahr 2021 rund 10% weniger Kaufverträge beurkundet worden, in Bezug auf das 2. Halbjahr 2021 rund 18 % weniger.
Der Umsatz ist um rund 15 % auf 126 Mio. Euro zurückgegangen, in Bezug auf das 2. Halbjahr 2021 rund 5 % weniger. Die Preistendenz für Eigentums-wohnungen zeigt keinen Rückgang: Hier wurde für einen Quadratmeter neugebaute Eigentumswohnung zwischen 3.850 und 4.600 Euro/m2 Wohn-
fäche gezahlt, das sind rund 13 % mehr als im vergangenen Jahr.
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen liegt die durchschnittliche
Preissteigerung bei etwa 5 % seit Jahresbeginn.
Bauland
Die Anzahl der Kaufverträge von unbebauten baureifen Grundstücken für
den Ein- und Zweifamilienhausbereich fiel gegenüber dem 1. Halbjahr 2021 von 37 auf 9 Kaufverträge, der Geldumsatz für freistehende Einfamilien-hausgrundstücke fiel um rund 30 % auf ca. 2,7 Mio. Euro. Es wurde aber auch nur 0,8 ha Bauland gegenüber 3,0 ha Fläche im Vorjahreshalbjahr veräußert.
Interessierten Marktteilnehmern steht der ausführliche Halbjahresbericht
2022 kostenlos zum Download unter:
http://gutachterausschuss.wuppertal.de
zur Verfügung. Hier kann auch mit Hilfe des Immobilien-Preis-Agenten schnell, einfach und kostenlos das Preisniveau einer Immobilie überschlägig ermittelt werden.