Hürsehit Kürekli – Geschäftsführer der IDEE Projektentwicklungs-

und Investionsgesellschaft mbH in Wuppertal

Dezember 2019

Neue Möglichkeiten für Kapitalanleger

Bundesrat beschließt Einführung einer Sonderabschreibung

für den Mietwohnungsneubau.

 

 

In Fachkreisen ist schon lange bekannt, dass in Deutschland aktuell mehr als 1,2 Millionen Wohnungen fehlen. Besonders betroffen sind Großstädte wie z.B. Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Ballungszentren und wirtschaftlich gut gestellte Bundesländer. Die Einwohnerzahlen dieser Großstädte nehmen seit mehr als 10 Jahren stetig zu. Der Trend zu 1-2 Personenhaushalten sorgt dafür, dass die Anzahl der Wohnungen nicht ausreichen, diesen Bedarf abzudecken. Ganz besonders betroffen sind davon der sozialgeförderte Mietwohnungsbau, weil dieser Bereich seit mehr als 10 Jahren sehr vernachlässigt wurde.


Der Bundesregierung und den Politikern ist lange bekannt, dass dieses Problem seit mehr als 10 Jahren ungelöst bzw. gewachsen ist. Durch die auf

der Welt geführten Kriege oder ähnlichen Situationen suchen immer mehr Menschen einen für sie sicheren Ort. Da die europäische Union und auch Deutschland diesen Schutzbedarf mit dem Sozialsystem sehr gut abdecken, suchten in der letzten Zeit über 1 Million Menschen aus verschiedenen Ländern
in Deutschland Schutz. Auch dieser Bedarf an Wohnraum musste bedient werden. Regierung und Politiker hinken meiner Meinung nach immer hinterher. Erst wenn die Probleme entstanden bzw. sichtbar sind, wird nach einer Lösung gesucht. Eigentlich müsste hier mittels Statistiken und Recherchen vorausschauend gehandelt werden, damit der Markt sich darauf einstellen kann.


Ein weiteres Problem ist der Fachkräfte- und Nachwuchsmangel. Durch die anhaltende Hochkonjunktur, insbesondere im Bereich der Bauindustrie, können die in Deutschland ansässigen Bauunternehmen den Bedarf NICHT abdecken. Die Auftragsbücher sind voll – in sehr vielen Fällen bekommen die Kommunen und Gemeinden auf ihre Ausschreibungen gar keine Angebote mehr und müssen alternative Wege gehen oder die Investitionen über die
nächsten Jahre verschieben oder verteilen. Viele junge Menschen streben mittlerweile ein akademisches Studium an um künftig bessere berufliche Aufstiegschancen zu haben. Auch aus diesem Grund ist die Zahl der Personen, die sich für einen Ausbildungsberuf im Bausektor entscheiden, drastisch gesunken. Nachdem ich Ihnen einen kurzen Lagebericht gegeben habe,
möchte ich Ihnen ein neues Gesetz zum Thema Sonderabschreibung
als Möglichkeit etwas näher erläutern. Dieses ist besonders für Kapitalanleger im frei finanzierten Mietwohnungsbau OHNE Sozialbindung interessant. Da seit Jahren die wirtschaftliche Konjunktur auf Hochtouren läuft, die Steuer- und Sozialkassen gefüllt sind, unterliegen immer mehr Bürger einer erhöhten Steuerbelastung. Infolge der Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank
vergibt die Bundeszentralbank kaum noch Sparzinsen, es wird sogar diskutiert, auf die Spareinlagen Strafzinsen zu erheben. Viele Bürger sind durch diese Umstände frustriert.


Am 08.08.2019 hat der Bundesrat die Einführung einer Sonderabschreibung
für den Mietwohnungsneubau im § 7b Einkommensteuergesetz - neu - beschlossen, damit vorwiegend private Investoren den Anzeiz bekommen, verstärkt in den bezahlbaren Mietwohnungsneubau zu investieren. Die Sonderabschreibung soll auch dazu dienen, dass im frei finanzierten Mietwohnungsbau mehr investiert wird, um den zuvor genannten Mietwohnungsmangel in Deutschland entgegenzuwirken.


Unter bestimmten gesetzlichen Bestimmungen können Kapitalanleger ab der Erstvermietung und Bezugsfertigstellung in den darauf folgenden 4 Jahren je 5% der Herstellungskosten, höchstens jedoch bis zu 2.000,- €/m² begrenzt, abschreiben. Insgesamt sind im Zeitraum von von 4 Jahren 20% Abschreibungen möglich. Hinzu kommt die Regelabschreibung von je 2%/Jahr.


An nachfolgendem Beispiel möchte ich Ihnen diese neue, zeitlich beschränkte Regelung in Zahlen näher bringen:


Ein Anleger kauft oder besitzt ein Baugrundstück, auf welchem 6 Miet-wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 500 m² gebaut werden können. Mit den aktuellen Baukosten von ca. 2.150,- € pro m² Wohnfläche und weiteren ca. 20% Baunebenkosten kommt man auf eine Gesamtinvestition von ca. 1.290.000,- €. Wobei die Abschreibungssumme bis auf 2.000,- € reine Baukosten begrenzt ist. Dieser Anleger hätte durch das neue Gesetz nun die Möglichkeit, nach der Bezugsfertigstellung jährlich 2.000,- € x 500 m² =
1.000.000,- € x 5% = 50.000,- € zusätzlich zu der Regel-AfA von 2% abzuschreiben. Insgesamt könnte der Anleger in den ersten 4 Jahren von seiner Investition bis zu 4 Jahre (50.000,- € + 25.800,- €) = rund 303.200,- € abschreiben. In den weiteren 6 Jahren können die 2%-ige Regelabschreibung (insgesamt weitere 6 x 25.800,- € = 154.800,- €) abgeschrieben werden. Mit anderen Worten kann ein Anleger bei einem Mehrfamilienhaus mit 6
Wohnungen in den ersten 10 Jahren Vermietungszeitraum insgesamt
458.000,- € Abschreibungen geltend machen.


Achtung: Bei diesen Informationen handelt es sich nicht um eine
Steuerberatung oder ähnliche Beratungsleistung. Ich möchte Ihnen lediglich eine grobe Beispielrechnung aufzeigen mit der Absicht, dass eine solche Investition unter bestimmten Bedingungen für viele Kapitalanleger eine sinnvolle Möglichkeit darstellen kann. Einzelheiten oder weitere Möglichkeiten sollten Sie mit einemSteuerberater Ihres Vertrauens besprechen.


Hinzu kommen die KfW-Kreditförderrichtlinien, die ein solches Projekt

unter bestimmten Bedingungen und Auflagen zusätzlich fördern, wie z.B.

pro neu gebaute Neubauwohnung bis zu 100.000,- € KfW-Kredit mit günstigeren Konditionen.

Bei Einhaltung bestimmter KfW-Energieeffizienzklassen in Neubauobjekten
werden Tilgungszuschüsse und Baubegleitungszuschüsse zertifizierter Energieberater gewährt.


Ich hoffe, liebe LeserInnen, ich konnte Ihnen mit diesem Artikel einen kurzen, hilfreichen Überblick neuer Möglichkeiten geben.


Hürsehit Kürekli,
Geschäftsführer der IDEE Projektentwicklungs- und
Investitionsgesellschaft in Wuppertal

 

 

Wesentlichen Regelungen:


Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau durch § 7b - neu - EStG :


Die Sonderabschreibungen sollen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung
und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 Prozent betragen. Zugleich ist die reguläre lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Absatz 4 EStG vorzunehmen. Somit können innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Die AfA nach Ablauf des Begünstigungszeitraums richtet sich nach § 7a Absatz 9 EStG (Restwert-AfA).


Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden,
wenn durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum in einem Gebäude geschaffen wird, der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist und die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 BewG erfüllt; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je m2 Wohnfläche

nicht übersteigen und die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient. Wohnungen, die zur vorübergehenden Beherbergung

von Personen genutzt werden, sind von der Förderung ausgeschlossen,
§ 7b Abs. 2 EStG-E.


Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird auf
maximal 2.000 Euro je m2 Wohnfläche begrenzt, § 7b Abs. 3 EStG-E.
Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darunter, sind diese
in der tatsächlich angefallenen Höhe den Sonderabschreibungen zu
Grunde zu legen. Die förderfähige Bemessungsgrundlage ist ausschließlich
auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten
Investition bezogen.


Die Aufnahme des § 7b EStG in den Regelungsgehalt des § 37 Absatz
3 Satz 10 EStG ermöglicht eine Berücksichtigung negativer Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung bei der Festsetzung der Vorauszahlungen
abweichend von der Regelung in § 37 Absatz 3 Satz 8 und 9 EStG bereits im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes. Hierdurch soll ein weiterer Anreiz für Investoren geschaffen werden. Entsprechendes gilt für das Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren, für das es aufgrund des Verweises in § 39a Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 Buchstabe b EStG auf § 37 EStG keiner gesonderten Reglung bedarf.


Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen wird durch § 52 Satz
15a - neu - EStG zeitlich begrenzt auf im Jahr 2026 endende
Wirtschafts- oder Kalenderjahre. Ab dem Veranlagungszeitraum 2027
sind Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr möglich, wenn der
vorgesehene Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Die mit
der Regelung bezweckte zügige Schaffung von Mietwohnraum soll
hierdurch forciert werden.


Quelle: Bundestag, BMF online sowie NWB Datenbank (Ls)

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